小規模宅地の特例 わかりやすく。 マンスリーレポート|アパート経営・土地活用の知恵袋

相続税を節税できる「小規模宅地等の特例」とは?

小規模宅地の特例 わかりやすく

被相続人の生活基盤である「自宅」の相続税を軽減 【1】 自宅に係る相続税を軽減できる特定居住用宅地の特例 小規模宅地等の特例とは、相続財産のうち、被相続人等の住居用や事業用に使用していた宅地等について、配偶者や後継者が相続するときに、評価を下げることによって相続税負担を軽減する特例です(贈与のときには適用されません)。 具体的には、被相続人または同居家族が住んでいる自宅の敷地、被相続人たちがオーナーである会社が事業を営む店舗や工場に使っている敷地をいいます。 これは、その土地に被相続人が自宅として住んでいたときは、その土地は被相続人の生活基盤として不可欠なものと言えるため、税負担を軽減するものです。 しかし、特定居住用宅地や特定事業用宅地を、貸付事業用宅地と併用する場合には、以下のような按分計算によって適用面積の制限を受けることになります。 【3】 特定居住用宅地等の適用要件を確認しよう 特定居住用宅地等とは、相続開始の直前において被相続人等の居住の用に供されていた宅地等で、次の図に掲げる要件に該当する被相続人の親族が相続または遺贈によって取得したものをいいます。 なお、その宅地等が2つ以上ある場合には、主としてその居住の用に供していた1つの宅地等だけしか適用することができません。 [図表]特定居住用宅地等の特例の適用要件 配偶者が相続する場合には、常に特定居住用宅地等として認められます。 しかし、子供らの親族が相続する場合、被相続人と同居している、もしくは生計を一にしていることが求められます。 同居していないときは、被相続人に配偶者や同居している親族がおらず、かつ、相続開始前3年以内に自己または配偶者が所有する家屋(相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く)に居住したことがないこと(「家なき子」と呼びます)が求められます。 ただし、以下の者は適用することができません。 すなわち、3年以内に、その者の3親等内の親族または特別関係法人が所有する家屋に居住したことがある者と、相続開始時において居住していた家屋を過去に所有していたことがある者です (2018年改正)。 つまり、親の相続にこの特例を適用しようとして、意図的に自宅を購入せず、親族の家を借りて住み続けているという相続税対策を使うと、この特例を適用することはできなくなりました。 また、相続発生の3年以内に子供の自宅を3親等内の親族や法人に売却し、子供がそれを借りて住むことで「家なき子」となるという相続税対策を行っても、この特例を適用することはできなくなりました。 それゆえ、「家なき子」の相続税対策を行うのであれば、少なくとも相続発生の3年よりも前の早期に実施しておかなければなりません。 【4】 二世帯住宅でも同居親族といえるのか? この特例を適用することができる相続人の条件が厳しくなっています。 その一つが、同居する親族が相続することという条件です。 しかし、二世帯住宅に住んでいた場合、同居していたと言えるかどうかが問題となります。 この点、内部で行き来ができるか否かにかかわらず、同じ建物であれば、二世帯住宅であっても、小規模宅地等の特例を適用することができます。 【5】 建物を子供が所有していた場合であっても小規模宅地等の特例は使えるのか? よくある相続税対策に、二世帯住宅を子供が建築して所有することとし、その建築費用の頭金を親に出してもらう(贈与してもらう)手法があります。 その際、住宅取得資金に係る贈与税の非課税制度を使うことができますから、一定金額までの贈与が非課税になります。 この住宅取得資金贈与によれば、夫婦それぞれの親から贈与を受けることが可能であるため、夫婦2人を合わせれば、大きな金額の贈与額が非課税となります。 このように建物の所有者が子供およびその妻(子供世帯)である場合、親が所有する敷地に対して小規模宅地等の特例を適用することができるかが問題となります。 これについては、小規模宅地等の特例は、建物ではなく土地に係る制度であるため、建物の所有者が誰であっても関係なく、条件を満たす限り適用することが可能です。 【図表】小規模宅地等の特例の範囲.

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小規模宅地等の特例の適用を受けている不動産はスグに売却しても問題ない?

小規模宅地の特例 わかりやすく

小規模宅地等の特例とは 亡くなった人の自宅の土地の相続税が大きいと、自宅を売って相続税を支払うことになり、残された家族は家から出ていかなければならなくなります。 小規模宅地等(しょうきぼたくち)の特例とは、 相続財産に住宅や事業に使われていた宅地(土地)等がある場合、 一定の要件のもと評価額の減額(減税)が認められている制度です。 簡単にいうと、 相続した土地の相続税評価額を下げられる制度です。 亡くなった人の配偶者や同居していた親族がその土地を相続する場合、330㎡までは相続税を計算するときの評価を8割減にできます。 例えば、路線価(ろせんか:相続税の土地の評価のものさし)で3,000万円の価値がある土地でも、特例によって600万円とみなすことができるため、相続税は少なくなります。 小規模宅地の特例の適用を受けるには、相続税の申告期限までにその宅地を所有している必要があります。 相続税は、被相続人(死亡した人)が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に、被相続人の住所地の所轄税務署に申告し納税しなければなりません。 そもそも相続税は、基礎控除額の範囲内であれば申告も納税も必要ありません。 小規模宅地の特例を利用する場合は、相続税を支払う必要がないときでも相続税の申告をしなければなりません。 また、申告期限である10ヶ月以内に、遺産分割協議が終了していない場合はこの特例はつかえません。 ・ 小規模宅地の特例の条件 「小規模宅地の特例」の条件は次の通りです。 その差額は8,000万円です。 この特例を使うのと使わないのとでは大きく変わります。 2割の評価額とみなされるってかなりの節税効果があります。 実際、2015年分は、全国で合計1兆354億円も評価が下げられており、小規模宅地の特例が適用された6万7325件のうち相続税ゼロだったのは1万7831件と、約4人に1人は相続税がかからなかったということになります。 被相続人(死亡した人)と同居している配偶者や同居している子供が、継続的に一緒に住んでいる場合は、基本的には特定居住用宅地として小規模宅地等の特例を受けることができます。 この「同居」の定義には注意が必要です。 例えば、娘が親の自宅に住み込んで親が亡くなるまで介護をしても、夫や子どもが暮らす家が別にあれば原則として親との同居とはみなされません。 また、亡くなったときは同居していても、相続税の申告期限までに引っ越ししてしまうと、転勤などやむをえない事情であっても特例が使えなくなることがあります。 同居していない子供でも、被相続人に配偶者や同居の親族がいない場合で、その子供が賃貸住宅に住んでいる場合にもこの特例を受けられます。 これを「 家なき子」規定といいます。 家なき子 家なき子とは、別居の親族のうち自分自身か配偶者が所有している家屋に3年間、住んでいない人のこと。 家なき子が特例を使えるのは、亡くなった人に配偶者がおらず、さらに同居の法定相続人もいない場合です。 ただし、家なき子の要件は2018年から厳しくなりました。 意図的に家を持っていない状態を作り出していた人は、相続税の申告時、特例の適用を申請したとしても認められません。 例えば、税負担を軽減するために、実際に住み続けていく家を、 形式的に身内に贈与したり同族会社に譲渡したりしておき相続税の発生に備えているような人です。 これらの対策は無効になり、贈与や譲渡の時期がはるか前であっても、その家を所有していたという過去がある限り、家なき子とは認められなくなるため、従来のような節税策は使えなくなりました。 実際、相続時に住む家がもともとは自分で所有しているものだったり、3親等内の親族が所有する家に住んでいたりすれば、優遇の対象外とし、課税逃れに備えている動きと判断するそうです。 また 二世帯住宅については、2014(平成26)年1月1日からは同居とみなされる範囲が広くなり、 建物の内部で行き来ができない場合でも、建物を分けて登記していなければ同居とみなされるようになりました。 この改正により、二世帯住宅が区分登記(例えば1階が子名義で登記して、2階が親名義で登記するなど)されているかどうかが、この規定の適用の可否を決めるポイントになり、 区分登記されていなければ(被相続人[死亡した人]だけの登記であれば)、その土地は小規模宅地の特例の適用を受けられます。 同居していない子供で、親が住んでいた土地を相続する場合、すでにその子供が自分で家を買っていた場合には、この特例の適用を受けられません。 また、二世帯住宅が区分登記されている場合には、子供が所有する部分に対応する土地には、この特例の適用を受けられません。 また、マイホームの「特定居住用宅地」ではなく、貸し駐車場や賃貸アパートの「貸付事業用宅地」の評価を200㎡まで5割減にできるルールを使って、自宅よりも路線価の高い土地を貸し駐車場にしている場合は、駐車場に特例を使った方が有利かもしれません。 この記事をシェア• この記事の監修者.

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小規模宅地等の特例をわかりやすく解説。相続した土地にかかる相続税を最大80%減額

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被相続人の生活基盤である「自宅」の相続税を軽減 【1】 自宅に係る相続税を軽減できる特定居住用宅地の特例 小規模宅地等の特例とは、相続財産のうち、被相続人等の住居用や事業用に使用していた宅地等について、配偶者や後継者が相続するときに、評価を下げることによって相続税負担を軽減する特例です(贈与のときには適用されません)。 具体的には、被相続人または同居家族が住んでいる自宅の敷地、被相続人たちがオーナーである会社が事業を営む店舗や工場に使っている敷地をいいます。 これは、その土地に被相続人が自宅として住んでいたときは、その土地は被相続人の生活基盤として不可欠なものと言えるため、税負担を軽減するものです。 しかし、特定居住用宅地や特定事業用宅地を、貸付事業用宅地と併用する場合には、以下のような按分計算によって適用面積の制限を受けることになります。 【3】 特定居住用宅地等の適用要件を確認しよう 特定居住用宅地等とは、相続開始の直前において被相続人等の居住の用に供されていた宅地等で、次の図に掲げる要件に該当する被相続人の親族が相続または遺贈によって取得したものをいいます。 なお、その宅地等が2つ以上ある場合には、主としてその居住の用に供していた1つの宅地等だけしか適用することができません。 [図表]特定居住用宅地等の特例の適用要件 配偶者が相続する場合には、常に特定居住用宅地等として認められます。 しかし、子供らの親族が相続する場合、被相続人と同居している、もしくは生計を一にしていることが求められます。 同居していないときは、被相続人に配偶者や同居している親族がおらず、かつ、相続開始前3年以内に自己または配偶者が所有する家屋(相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く)に居住したことがないこと(「家なき子」と呼びます)が求められます。 ただし、以下の者は適用することができません。 すなわち、3年以内に、その者の3親等内の親族または特別関係法人が所有する家屋に居住したことがある者と、相続開始時において居住していた家屋を過去に所有していたことがある者です (2018年改正)。 つまり、親の相続にこの特例を適用しようとして、意図的に自宅を購入せず、親族の家を借りて住み続けているという相続税対策を使うと、この特例を適用することはできなくなりました。 また、相続発生の3年以内に子供の自宅を3親等内の親族や法人に売却し、子供がそれを借りて住むことで「家なき子」となるという相続税対策を行っても、この特例を適用することはできなくなりました。 それゆえ、「家なき子」の相続税対策を行うのであれば、少なくとも相続発生の3年よりも前の早期に実施しておかなければなりません。 【4】 二世帯住宅でも同居親族といえるのか? この特例を適用することができる相続人の条件が厳しくなっています。 その一つが、同居する親族が相続することという条件です。 しかし、二世帯住宅に住んでいた場合、同居していたと言えるかどうかが問題となります。 この点、内部で行き来ができるか否かにかかわらず、同じ建物であれば、二世帯住宅であっても、小規模宅地等の特例を適用することができます。 【5】 建物を子供が所有していた場合であっても小規模宅地等の特例は使えるのか? よくある相続税対策に、二世帯住宅を子供が建築して所有することとし、その建築費用の頭金を親に出してもらう(贈与してもらう)手法があります。 その際、住宅取得資金に係る贈与税の非課税制度を使うことができますから、一定金額までの贈与が非課税になります。 この住宅取得資金贈与によれば、夫婦それぞれの親から贈与を受けることが可能であるため、夫婦2人を合わせれば、大きな金額の贈与額が非課税となります。 このように建物の所有者が子供およびその妻(子供世帯)である場合、親が所有する敷地に対して小規模宅地等の特例を適用することができるかが問題となります。 これについては、小規模宅地等の特例は、建物ではなく土地に係る制度であるため、建物の所有者が誰であっても関係なく、条件を満たす限り適用することが可能です。 【図表】小規模宅地等の特例の範囲.

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